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海外购房|美国篇

发表时间2017-07-23作者:郑伟悦

一、国家介绍
美国(全称美利坚合众国),由50个州和一个联邦直辖特区组成的宪政联邦共和制国家。其东濒大西洋,西临太平洋,北靠加拿大,南接墨西哥。美国国土面积超过962万平方公里,位居全球第四。作为移民国家,美国拥有十分多样化的种族及民族,白种美国人占大部分(约2/3),而其余三分之一的少数人种多集中在沿海或都会区,拉丁美洲裔为一支人种分化广泛的民族,为少数民族中的最多数。美国人口数量截至2015年止为3.21亿人,为世界上人口第三大国。

美国是高净值家庭海外置业选择,在中国66%的海外置业者选择美国置业。80%的人选择资产配置、分散风险为海外资产的主要目的。

二、置业特点与优势
1、永久产权:不同于中国的70年产权,美国所有的房产均为永久产权并且拥有土地;
2、川普新政推动:长远来看,川普的当选预计给美国房地产市场带来积极影响;
3、新生代购房需求:根据美国房产经纪人协会预测,千禧一代和婴儿潮一代带来高涨的购房需求将至少持续到2020年;
4、海外资产避险需求:长期来看美国仍然是中国海外置业的选择目的地;
5、高租金收益:相比目前北京租售比1.5%的收益来看,美国大部分地区收益可以达到5%,收益稳定;
6、美元涨势:美国已进入加息通道,美元上涨势不可挡;
7、稳定的房产市场:美国房产市场符合市场规律,风险低;
8、贷款政策:可使用小额资金进行置业。

三、购房基础知识

1、购房条件
美国政府对于购房者既没有公民身份的要求也没有绿卡身份的要求,任何海外人士持有本国护照都可以购买美国房产,并不需要美国有效签证。

2、美国购房不可获得绿卡
在美国买房子和银民没有关系,买房不属于移民的一部分。链家海外目前只涉及美国购房,不涉及美国移民。

3、美国置业收益来源
租金收益,房屋增长和利率的增幅。目前人民币的通货膨胀率高,去年人民币对美金贬值率大概8%-10%,相比美国通货膨胀一般而言数据维持在1%-2%,购买美国房产更加保值。

4、美国房屋类型
独栋别墅(Single Family),联排别墅(Townhouse),公寓(Condo),多户型住宅(Multiple Family)。

5、美国房产税
美国有50个州美国州,甚至到每个地区房产税都有所不同,通常在0.7% - 3.3% 这个区间。像纽约,洛杉矶,旧金山,西雅图,波士顿等大城市房产税在1%左右,其中德州房产税比较高在3%左右。

6、贷款政策
华美银行、国泰银行是在美国海外人事常用的贷款银行。首付比例40%,可贷款60%,贷款利率在4.5%左右,可贷款30年。

四、主流城市介绍


五、链家海外置业流程

交易流程:
1、意向调查(如决定和链家海外合作需缴纳5000元可退意向金)

2、准备资金:开设海外(香港账户)完成资金出境
*贷款客户需要开设美国华美或者国泰银行账户,转入首付

3、查找房源
提出需求,选定地区

4、当地看房
*不去当地看房的客户,经纪人会提供照片或视频供客户参考

5、横向对比,选定房源

6、提交购买意向书(OFFER)

7、房屋检查

8、律师做产权调查

9、双方经纪人谈判
*如房屋有任何问题需要维修,双方经纪人跟客户商讨解决

10、双方签订正式购买合同

11、买家支付订金

12、准备材料
*贷款客户,提交材料审查(房屋评估,勘探)

13、所有文件提交各自律师

14、双方律师签字过户
*房屋登记
*需要出租客户,签订房屋管理合同,出租房屋

交易周期:
从offer被接受开始,一般情况下全款大概15-20天,贷款则需至少预留60-90天。

六、交易税费及持有成本
购买成本:
*房款;
*交易费(约为1.5%)
包括:产权保险,登记费 ,房屋检查,房屋评估费,公证费登记费,律师费 ,勘察费 ,贷款费用。
持有成本:房产税,物业费,保险,托管费用。

七、真实案例
美国波士顿二手房
842 Dedham St, Newton, MA 02459
房屋总价:109.9万美金(约为人民币756万人民币)
独栋别墅 4卧3.5卫
套内面积:374.5平方米
土地面积:1531平方米

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